الوضع العقارى فيما مضى من 2018

دردشة عقارية بتاريخ 7/11/2018

الموضوع // الوضع العقارى فيما مضى من 2018 .

اولا الشركات العقارية

👈الهيئة وهى عمليا حاليا أكبر الشركات العقارية و تكاد تكتسح نسبة كبيرة من السوق و نتوقع استمرار هذا الاكتساح لا للجودة و السعر ان وجد وفقط ولكن لأسباب أخرى منها الاحتكار للمواقع المميزة و الإمكانيات و ثقة المواطنين فيهم رغم التأخير فى الاستلامات أراضى كانت أو شقق .

👈الشركات الكبيرة أمثال إعمار و سوديك و طلعت مصطفى و و و

وهم حاليا فى حالة إندماج ذهنى لا ارادى مع الهيئة حيث تلاقى الطرفان فى حسن توزيع الكعكة بشكل يظهر كأنه مرضى للطرفين وهم ( أقصد الشركات الكبيرة ) لها عميلها خاصة ك سكن والذى حتى الآن لن يرضيه سكن الهيئة( باستثناء العالمين و المنصورة الجديدة حتى تتضح كامل الرؤية )

👈الشركات المتوسطة مثل مصر إيطاليا و صروح و و و كثير منهم من حصل على فدادين فى العاصمة و التى بدأت تنطلق فى طريق جديد ( أكبر مما كانت عليه ) و يظهر حاليا امكانيات لا بأس بها ولكن الحكم عليها لن يكون قبل الثبات و القدرة على تسليم الكومبوندات بنفس التصميم و اللاندسكيب المباع عليه الوحدات .

👈الشركات الصغيرة

و للاسف هى تتنفس من فترة بصعوبة وأقصد هنا تنفس الاستمرار فى السوق

رغم هم بناة معظم المدن و معظم الأحياء داخل المدن
فمثلا القاهرة الجديدة هم بناة كل الأحياء عدا الكومبوندات مثل النرجس و الياسمين و البنفسج و الأحياء و جاردينيا و اللوتس و الأندلس و بيت الوطن وكذلك ان شاء الله امتداد النرجس .

ثانيا الطروحات خلال 2018

أراضى إجتماعى
أراضى مميزة
أراضى أكثر تميزا
أراضى المستثمر الصغير
أراضى بيت الوطن المرحلة الخامسة التكميلية
شقق الإسكان الحر
شقق الإسكان الإجتماعى
شقق سكن مصر مرحلة ثانية
شقق العاصمة مرحلة أولى
شقق جنة مرحلة أولى
شقق العالمين الجديدة
شقق المنصورة الجديدة
شقق الإجتماعى للمغتربين
شقق دار مصر للمغتربين
شقق مدينتى للمغتربين
شقق لؤلؤة القاهرة الجديدة ( التعاونيات )
شقق زهراء مدينة نصر( بنك القاهرة )
شقق الشروق ( بنك القاهرة )
شقق سموحة ( بنك القاهرة )
شقق اكاسيا القاهرة الجديدة ( بنك التعمير )
شقق اكاسيا الإسكندرية ( بنك التعمير )

هذا بجانب ما يطرحه القطاع الخاص فى كل المدن و بأعداد كبيرة من كومبوندات و عمارات و فيلات .

مما سبق تقريبا أكبر طرح للوحدات كان خلال 2018 حيث مع اعتبار كل قطعة ارض تمثل 8 وحدات خارج العاصمة و حيث اعتبرنا 200 الف فدان داخل العاصمة تقريبا 50 فدان منهم مبانى والباقى خدمات و لاند سكيب تقريبا

مما سبق ممكن القول بأنه تم طرح هذا العام ك وحدات مباشرة أو غير مباشرة ( اراضى )

بما يوازى نصف مليون وحدة وهذا عدد يفوق ما يحتاجه السوق سنويا ك نوع سكن معظمه فاخر ولكن أقل مما يحتاجه السوق بنصف مليون آخر ك نوع سكن اجتماعى

ثالثا أبرز الأحداث على الساحة العقارية

👈تعيين وزير الإسكان....رئاسة الوزراء وان دل فهو يدل على أهمية هذه الوزارة بالنسبة للدولة ليس فيما سبق ولكن الأهم فيما هو قادم

مما يعطى اشارة قوية جدا ل كثرة الطروحات ك أعداد و تنوعها بشكل كبير جدا الأعوام القادمة

👈 المدن الجديدة

مثل العالمين الجديدة و المنصورة الجديدة و كذلك

العاصمة الإدارية وهى أبرز المدن الجديدة والتى شغلت حيز كبير جدا حيث كثرة الشركات العاملة هناك الآن تفوق أى مدينة فى مصر كلها .

مما يعطى اشارة بقوة للعاصمة خلال الأعوام القادمة بشكل كبير جدا جدا .

👈 ظهور شركات ناشئة للعمل فى الكومبوندات وهذا ان كان يقلق البعض و لكن ميزة فى ظهور شركات جديدة تكون بادرة خير لمشاركة الشركات الكبيرة المحتكرة للكومبوندات وندعوا الله عز وجل نجاحهم .

أيضا كانت مؤشر لى شخصيا بأن يتم تقليل اسعار الشركات الكبيرة بسبب كثرة المنافسين ولكن وجدنا العكس استمرار الكبير فى كبرياءه ممكن بسبب تمكنه او خبرته وثقته فى التسليم او عميله الواثق فيه او او او

👈 ظهور مبادرات اتحاد الملاك أو شقة بسعر التكلفة وان كانت هى عامل سلبى بعض الشيء للشركات الصغيرة ولكن تأتى فى صالح المواطن شرط تنفيذ المبادرة كما يتم الإعلان عنها وليس فقط تجميع ناس فى الاول وتعثر فى الوسط وفشل فى الاخر .

👈 الغاء الاوفرات فى معظم الطروحات الخاصة بالهيئة و أيضا معظم طروحات( الوحدات السكنية ) الشركات الكبيرة

حيث مثلا ك هيئة تجد معظم طروحات الأراضى الداخلية الأخيرة بدون اوفر
و كذلك مثلا ك شركات كبيرة مثلا تجد كومبوندات كبيرة مثال( ساراى ) الناس اشترت من عامين وحتى اليوم لا يوجد اوفر وهكذا .

رابعا أكثر السلبيات خلال عام 2018

👈 تأخير المرافق فى معظم طروحات الهيئة

مما تسبب فى تأخر العمران فى هذه المناطق

كذلك تسبب فى خسارة من كان هدفه البناء حيث زيادة أسعار الخامات
كذلك عدم قدرة الشركات الصغيرة على حسن تسويق وحداتها بسبب عدم الاستلام الفعلى و الورقى للاراضى .

👈 تأخير استلام الوحدات و أشهرها دار مصر المرحلة الأولى و الثانية

وهذا أيضا له من السلبيات على المواطنين من حيث التأخير فى الحصول على سكنهم

كذلك فقد الثقة بين المواطن و الهيئة

كذلك كثرة المشاكل و الشكاوى اليومية على السوشيال ميديا و الجرائد .

👈 ظهور سلبيات أثناء التنفيذ ان كان من خرسانات او تشطيبات
و انتشارها على صفحات الفيس بشكل دائم.

👈 تأخير كثير من الشركات فى تسليم الوحدات للعملاء بسبب ارتفاع أسعار الخامات عن المحسوب له مما جعل هناك خلل فى كثير من الشركات .

👈 بدأت تظهر بوادر كثيرة فى عدم قدرة كثير من المواطنين على استكمال مبانيهم ولدينا أمثلة بالعشرات داخل الشركة لعملاء توقفوا فى أعمال البناء بسبب نفاد الفلوس لديهم .

👈 بدأت تظهر بوادر كثيرة لعدم قدرة كثير من المواطنين على الايفاء فى سداد الاقساط ل أراضى او شقق وهذا واضح جدا و دعى الهيئة للعام الثانى على التوالى القيام بإلغاء غرامات التأخير للاراضى و الشقق لفترة من الشهور ك مساعدة للمتعثرين وما أكثرهم .

خامسا قراءة متنوعة

👈 تأخير المرافق من أسوء الموضوعات التى كانت فى عام 2018 ويجب العمل على تلافيها بوسائل و فكر مختلف

👈 الإصرار على تسليم المواطنين الاراضى بدون مرافق فى بعض مناطق بيت الوطن لابد من مراجعة ذلك لأنه للأسف يسبب خسارات كبيرة عند المواطنين .

👈 مع تأخر الاستلامات للوحدات تبدأ تظهر سلبيات كثيرة فى التشطيبات نتيجة السرعة فى التنفيذ بمعنى عمل يحتاج مثلا شهر يتعمل فى اسبوع إذن النتيجة بالسالب

بمعنى آخر

ان كان هناك كلام أنه يوجد سلبية فى التأخير

بلاش تضاف عليها سلبية جديدة وهى سوء التشطيب

تأخير ب تأخير ويتم التسليم كما يجب .

👈 بيت الوطن المرحلة السادسة

أوافق كل من يريد الحجز و الأسباب من وجهة نظرنا

اولا نظام التقسيط 25% مقدم و الباقى على خمسة أقساط او قسط مع الاستلام

ثانيا عند الاستلام و إكمال البناء 👈 تسكن فورا حيث الموقع حيوى فعلا حيث يحده النرجس عمارات و كومبوند و الجامعة الألمانية

ثالثا السعر للطرح الاخير الداخلى لابوالهول كان بالتميز 7000 جنيها وكااااااش

وكان أعلى من سعر بيت الوطن وقت الطرح

مما يعطى اشارة لرؤية الهيئة و الجهاز للمنطقة او جاهزية المنطقة

رابعا لو الهدف الاستثمار

👈اجمالى المبيعات من 10 ل 12 مليون لقطعة أرض 500 م٢ على سعر بيع وحدات ب 8500 جنيها لقطعة متوسطة .

نأخذ المتوسط وليكن 11 مليون

👈 رأس المال المدفوع مليون جنيها

👈استكمال الارض حوالى 3 مليون و بناء حوالى 3 مليون وإشراف و احتياطى نقدى حوالى 500 الف

إذن اجمالى مصاريف مطلوبة 6.5 مليون

👈 المعادلة الشهيرة

اجمالى المبيعات = 2س+ص
11 مليون =
2س+ 6.5 مليون

إذن 2س= 4.5 مليون
إذن س = 2.25 مليون

إذن الأوفر المتوقع حوالى مليون جنيها

بمعنى عكسى من يشترى بعد التخصيص قطعة و يدفع رأس مال 2 مليون و يبيع ب 11 مليون ويبنى ويستكمل اقساط ب 6.5 مليون إذن سيتبقى له مكسب 2 مليون غير اصل رأس ماله 2 مليون

خامسا ان كان الهدف سكن

فالموقع فعلا قريب من النرجس عمارات و مناطق خدمات و جامعة خاصة من أشهر الجامعات و القرب من الدائري و طريق السخنة و و و

( الموقع فعلا روعة )

بمعنى من يفكر فى الاستعداد للمرحلة السادسة أقول له انت على صواب خاصة لو هدفك السكن وحتى لو استثمار ستجد ان شاء الله فيها خير حتى لو اقل من الماضى ولكن افضل من الحالى الموازى.

( راجع الفيديو الخاص ب امتداد الأندلس )

👈 المستثمر الصغير و خاصة القاهرة الجديدة اراها فرصة جيدة جدا

أدعو كل من يستطع التقديم ان يتقدم و لا يتأخر.

( راجع الفيديو الخاص المستثمر الصغير )

👈 مازالت مدينتى من أكثر المدن سكنيا الافضل حاليا خاصة شقق الهيئة

فكل من يريد السكن لا يتردد لحظة بأن يحجز فى هذا الصرح الهايل و لا تنظر للسلبيات التى تذكر بين الحين و الآخر على جروبات المدينة فالهدف منها كما ذكرت من قبل الارتفاع أكثر و أكثر من شأن المدينة وهذا لصالح الساكن

👈 مازال اتحاد الملاك من افضل المشروعات الصغيرة و التى ممكن جدا لمجموعة أقارب أو أصدقاء أو أو المشاركة و القيام بها

حيث تكلفة ذاتية و اختيار افضل المواقع و اختيار افضل التصميمات و و و

👈 العاصمة الإدارية يوم عن يوم أشعر أنها فى تقدم مستمر و تطور واضح

كل اتمناه وارجوه نجاح الشركات العقارية التى تسوق الآن فى إنهاء ما وعدت به العملاء بالشكل و التصميم و الوقت المتفق عليه

#ياسر_عبدالله