البوست التحليلى رقم (( 74 )) بتاريخ 24-4-2017

السلام عليكم و رحمة الله و بركاته

البوست التحليلى رقم (( 74 ))
بتاريخ 24-4-2017

مجموعة اسئلة جائتنى على صفحة (( الاستشارى العقارى م ياسر عبدالله ))
و محاولة الاجابة عليها
فى بوست مستقل للاستفادة لنا و لكم جميعا و سوف يكون نهج تجديد كل فترة تجميع للاسئلة من الصفحة و محاولة الاجابة عليها .....

س 1
تم التقديم فى القرعة التكميلية (( اكتوبر )) هل ينفع التقديم فى اراضى المغتربين بالدولار ؟؟
ج 1
نعم ينفع و لا يوجد تعارض

س 2
لو طبقنا الردود فى بيت الوطن 6 متر خلفى و 3 متر جانبى و طلعت النسبة اقل من ال 50 % ايه الحل ؟؟
ج 2
وارد جدا النسبة لبعض القطع لا تتحقق بل تكون اقل حيث الفيصل الحفاظ على الحد الادنى للارتدادات او النسبة ايهما يتحقق اولا
بمعنى طالما الارتداد تحقق الحد الادنى له و النسبة ما زالت اقل من 50 % ليس لك حق الزيادة
لذلك مهم جدا فى حالة التصميم مراعاة المناور و قلتها او معالجتها بحيث تصل للنسبة المطلوبة قدر الامكان

س 3
ما هى المساحة المعتاد استقطاعها من البدروم ل صالح الدوبلكس مع الارضى ؟؟
ج 3
الطريقة الاولى

لا يوجد مساحة معينة ولكن يفضل ان تحقق عدد المواقف المطلوبة للمبنى وهى تساوى عدد الوحدات بالمبنى
مع سهولة التحرك للسيارات و سهولة ركنة السيارات و النزول و الطلوع وبعدها يتم ضم اى مساحة متبقية مع الدوبلكس ان تبقى ..
وهذه افضل الطرق لو مطلوب الاستفادة بوجود دور مواقف عملى و صالح للاستعمال

الطريقة الثانية
تقسيم البدروم بالنصف
حيث النصف للمواقف و ممكن طبعا لا يحقق العدد المطلوب
و النصف الاخر يتم ضمه ك دوبلكس مع شقة بالدور الارضى

وهذه الطريقة المنتشرة

الطريقة الثالثة
البدروم كله او فوق ال 75 % من مساحته دوبلكس مع عدد شقة بالارضى و يترك جزء بسيط جدا للمواقف للاسف غير عملى و شكل فقط
وهذه الطريقة قليلة الانتشار

س 4
هل ممكن لينك و طريقة حجز على موقع الهيئة للمغتربين بالخارج ؟؟؟؟
ج 4
منقول من م محمد الصيفى
كما يلى
اولا : اللينك
http://nuca.gov.eg
ثانيا الخطوات
1/// حضرتك تتابع موقع هيئة المجتمعات العمرانيه
2/// عند نزول اعلان او ربما قبل نزول اعلان يجب لكل من ينوى الحجز عمل حساب على موقع الهيئة بعد فتح الموقع للاستعداد للحجز من على الموقع الاكتروني المخصص للحجز
3/// نقطه مهمه جداً هى تجهيز كل الاوراق والبيانات المطلوبه على ملف بالكمبيوتر ويجب تصغير حجم صور الاوراق لقبول إرفاقها وسرعة الكتابه وقت التسجيل هناك برامج كمبيوتر لتصغير صور المرفقات يجب استخدامها لارفاقها على الموقع وقت الحجز والاوراق هى :
- صورة جواز السفر
- صورة جواز السفر الأجنبى وده لو عندك جنسيه تانيه
- صورة الاقامه بالجواز
- صورة البطاقة المدنيه للدولة التى تقيم بها
-صورة بطاقة الرقم القومى المصرى
4/// بعد الإعلان رسميا وفتح الحجز تقوم باختيار الأرض أو الشقة التى ترغب فيها وتناسب امكانياتك
5/// يظهر الموقع كود حجز تسجله فى ورقه او تحفظه على الجهاز
6/// ارسال مبلغ الحجز للبنك المركزى بحواله عن طريق احد البنوك التى ترسل المبلغ فى اسرع وقت ممكن . او من أحد الصرافات.على ان يذكر كود الحجز والمنطقة ورقم الحى ورقم القطعه فى السويفت المرسل للبنك المركزى
7/// تدخل على حسابك تانى وتضيف صورة التحويل البنكى ويسمى السويفت كوبى
8/// بعد انتهاء مدة الحجز بتبتدى الوزارة فى الفرز وترتيب الحوالات بيوم الوصول ومن ثم بدء تخصيص القطع او الوحدات لمن يصل تحويله أولا
9/// بيوصلك إيميل بتأكيد الحجز اذا لم يكن احد ارسل المبلغ اسرع من حضرتك وحجز هذه القطعه وده بيحصل كتير.. بس عادى
10/// فى حاله انه حد حول قبلك بتقوم بحجز قطعه اخرى من الموقع بحيث ان يكون المبلغ مساوى لمبلغ حضرتك او اقل . ومش مهم يكون مكتوب عليها حجز مبدئ او لم يتم الحجز عليها من اساسه وطبعا تقدر تاخد حاجه مميزه تانيه حتى لو حد حول عليها طالما انك محول قبله
11/// تقوم الهيئه بإرسال إيميل لك فى خلال ٥دقائق لتعلمك بانه تم تاكيد الحجز
12/// بكده يكون تم التخصيص لك ومطلوب منك تتابع مع جهاز المدينه إللى تابع لها الأرض أو الشقة عشان تاخد أخطار تخصيص وتتابع معاهم حتى الاستلام

س 5
ما رأيكم فى الفيديوهات المنتشرة عن مدينتى و المشاكل مع الشركة و و و ؟؟
ج 5
لا تستمع لها بنية الشراء من عدمه
حيث .....
بعض سكان المدينة لهم مشاكل من وجهة نظرهم و هى تحترم و يحاولون بشتى الطرق الحصول عليها و للاسف فى السكة ممكن تاتى سوء سمعة للمدينة و لكن قولا واحد لو كانت سيئة لتركها من ينقضها و لكن هم يحاولون الوصول للعالمية و المثالية و و و وهذا شيء ممتاز لك لو انت ساكن .

س 6
كيفية حساب المساحة التسويقة لشقة سكنية ؟؟
ج 6
من خلال برنامج اتوكاد يتم حساب مساحة كاملة للشقة شاملة الحوائط و النتيجة يتم ضربها فى معامل من 1.25 الى 1.33 سوف تعطيك المساحة التسويقية

س 7
ما الضمانات ل شراء وحدة سكنية من احد الشركات العقارية ؟؟
ج 7
اولا
ضمان عام

لابد من السؤال عن المالك او الشركة المالكة و يفضل ان تكون قامت بتسليم شقق من قبل فى حالة ان تكون ارض فضاء ولم يبدا فى التنفيذ

ثانيا
ضمان حقوقى

لابد من اخذ نسخة من العقد
((عقدك المزمع مع الشركة ))
و تعطيه ل محامى خبرة يدرسه دراسة كاملة قانونيا مع اطلاعه على الاوراق القانوينة و وضع شرط جزائى و و و
ثم بعد انهاء التعاقد يقوم ب صحة توقيع فى المحكمة

س 8
ما رايك فى منطقة ابو الهول ؟؟؟
ج 8
ابو الهول سابقا
جاردينيا هايتس حاليا
اولا اسكان عائلى
بالتالى عند مقارنتها بلاش نجيب سيرة لوتس و اندلس و و و
لماذا ؟؟؟
هل علشان موقعها مثلا طبعا لا
والدليل معظم التجار نفسهم الغابة المتحجرة تنزل
ولكن عائلي بمعنى الغالبية شقق ١٠٠ م٢
اذا ذات شريحة معينة
وكذلك عدم وجود مصاعد
وكذلك عائلي ل ناس كثير وفرت فى تكاليف المبانى فاصبحت مثلا واجهات مستوى اقل شوية

ثانبا ولكن لو قارنتها ب باقى العائلي بالقاهرة الجديدة
هى رقم ١
من حيث التقسيم و اللاند سكيب والشوارع و الخدمات و و
كذلك اخذت وقت من الزمن لم تكن هناك اراضى فى سوق التجمع من حوالى ٣ سنوات فدخل فيها شركات كثير حتى لو بكميات قليلة
بالتالى تجد واجهات الغالبية فيها افضل من العائلي السابق و هكذا
ثالثا
اختيار السكن غالبا بحكمه العامل المادى
معاك كام و بالتالى نبدا نقارن و نشوف الافضل

س 9
ما هى درجات الاستثمار للاطروحات الخاصة بالمغتربين خلال الفترة القادمة بمعنى ايهم افضل استثماريا و ايهم اقل ؟؟

ج 9
الكلام عن الاستثمار و ليس السكن !! حاضر
من وجهة نظرى كما يلى

الاستثمار فى شقق مدينتى ضعيف

الاستثمار فى شقق الرحاب مقبول

الاستثمار فى شقق دار مصر جيد

الاستثمار فى الاراضى ذات الموقع المميز جيد جدا

الاستثمار فى الخدمات فى حالة طرحها ممتاز
س 10
هل شراء دوبلكس بدروم وارضى افضل من شقة متكرر حيث السعر متقارب جدا بينهم ؟؟
ج 10
اولا بخصوص السكن و اختيار الدور
لا يوجد افضلية مطلقة ل دور عن الاخر
ولكن يوجد ميل غالبية لادوار معينة
بالتالى اختيار دور متكرر او ارضى او ارضى وبدروم راجع للشخص نفسه نفسه

ثانيا بخصوص السكن و اختيار شقة او دوبلكس
ايضا لا يوجد افضلية مطلقة بالتالى تختلف من شخص لاخر خاصة لو بنتكلم عن دوبلكس بدروم و ارضى

ثالثا من يختار للسكن دوبلكس بدروم وارضى
له متطلبات معينة
1/// مساحة اكبر و سعر قريب من المتكرر

2///نفسه فى حديقة او مسبح او مخزن او غرف كثير او الاحساس بعيشة الفيلات او او او او

رابعا عيوب الدوبلكس البدروم و الارضى

1/// بدروم تحت منسوب الشارع
2/// وارد جدا مع عدم جودة صرف الامطار ان تصل المياه ل داخل البدروم
3/// حشرات و المطالبة الدائمة لمعالجتها
4/// التهوية الكاملة
5/// مخالفة امام الجهاز باستخدام جزء خدمى بان يكون سكنى

خامسا
كلمة اخيرة
طالما السعر قليل جدا اذا وارد جدا و طبيعى ان يوجد عيوب وهذا لا يقلل منها
حيث الموضوع موازنة كاملة بين المزايا و هى كثيرة و العيوب وهى ايضا كثيرة

س 11
انا ببنى فى اكتوبر و حاسس ان التكلفة اللى ببنى بيها مبالغ فيها !!! ازاى اعرف انه لا يتم الضحك عليا فى التكلفة ؟؟؟
ج 11
ببساطة شديدة
اولا اذهب ل مكتب هندسى قبل البناء و اطلب منه حصر كامل و مفصل
ثانيا : سهل جدا الحصول على الاسعار مثلا طن الحديد نوع عز مثلا مثلا طن الاسمنت بورتلاندى طره و هكذا
ثانيا جدول اكسيل و يتم وضع كل كمية وامامها تكلفتها
ثالثا اطلب من المنفذ تسليمك مستخلص او بيان بعد الانتهاء من كل بند و به كل التفاصيل
رابعا المفترض بنسبة كبيرة يتفق مع جدولك الخاص خاصة فى البنود و الخامات الكبيرة
خامسا سوف يختلف معك فقط فى النثريات من سلك رباط و عمالة و معدات خفيفة و معالجة و و و وكلها امور مع بدء التنفيذ تستطيع وضع قيود او قواعد لها بنسبة متقاربة

اخيرا
قبل كل ما سبق حاول ايجاد جهة اشراف تتقى الله و هذا يتضح من السمعة او السؤال عنها

س 12
لو سمحت افضل مكان ممكن اشترى فيه ارض و ابنى عليه فى القاهرة الجديدة استثمار؟؟
ج 12

حاليا
اللوتس الجديدة و الاندلس الشرقية و بيت الوطن الحى الثانى

س 13
عندي استفسار يا باشمهندس
انا اشتريت شقة من واحد .. و بعد ما اشتريتها بفترة ( حوالى سنتين )) ابتدت تظهر بعض الشقوق فى الشقة .. فمتى ممكن اقلق من هذه الشقوق و ايه هى علامات الخطر اللى لو ظهرت

ج 13
اولا اتمنى السلامة للجميع

ثانيا ارجو ما يلى

1/// هل هذه الشروخ فى نفس الأماكن فى باقى الأدوار

2/// هل الشروخ بين أماكن خرسانة مثل أعمدة و كمرات و بين المبانى

3/// هل الشروخ بالمعنى الحرفي شرخ فعلا ام تنميلات

4/// هل توجد زيادة ثابتة للشروخ يوم عن يوم

5/// ارتفاع المبنى كام دور و هل تم البناء رسمى حسب رخصة معتمدة ام مخالف و كام دور مخالف

ثالثا
علامات الخطر
1/// ازدياد يومى للشروخ
2/// الشروخ تكون موجودة فى الكمرات و الاكثر خطرا جدا تكون بالاعمدة و هذه المرحلة الاخيرة
3/// تعدد الشروخ فى كامل المبنى

س 14
بشمهندس من فضلك كمبوند الرياض ( الشركه السعودية المصريه للتعمير) كان سعر المتر في سيتي سكيب 9500 تشطيب سوبر لوكس حاليا الشركه رفعت السعر ل 11500 رأي حضرتك هل ما زلت ترى بأن السعر منافس ام لا وهل مستوى الكمبوند فاخر ام متوسط؟ و بشكل عام توقعات حضرتك ايه للاسعار خلال 2017 هل هتزيد ام ستقل و ما هو تأثير طرح اراضي و شقق العاصمه الإدارية بعد 3 شهور على اسعار التجمع

ج 14
السؤال متشعب بكثير من الموضوعات

لذلك صعب إلقاء الضوء بالتفصيل لذلك عذرا للاختصار

اولا السعر 11500 طبيعى مع تشطيب كامل ولكن مهم جدا

1/// محاولة معرفة نسبة التحميل
2/// متى موعد التسليم
3/// طريقة السداد
4/// هل يوجد كومبوند سابق لهم و فعلا ساكن وشغال

ثانيا الكومبوند اراه ممتاز حتى الآن ك اسم شركة و شكل الخرسانات من الخارج شكلها ممتاز و الموقع كذلك .....

ثالثا اتوقع الاسعار مع نهاية 2017 ستكون 1.4 من يناير 2017

بمعنى 40 % خلال العام

رابعا المقارنة و لمدة 5 سنوات صعب بين كومبوند مثل الرياض و العاصمة الإدارية ك سكن

حيث ك سكن ممكن عامان و تسكن و تعيش داخل كومبوند الرياض بارتياحية كاملة

س 15

رأي حضرتك يا بشمهندس في محلات مدينتي وهل سعر 91 الف جنيه للمتر قسط علي اربع سنوات مع الوديعه سعر جيد ؟؟؟ وهل لها مردود استثماري جيد ؟؟؟

ج 15
مازلت أقول نعم نعم

اولا بمقارنة التجارى فى مدينتى و 91 الف جنيها وبين كومبوندز دار مصر ووصول ل 70 الف اذن مدينتى افضل

ثانيا القوة الشرائية فى مدينتى رقم 1 داخل أى كومبوند مغلق فى مصر

ثالثا طبيعة عميل مدينتى وتعوده على سعر مختلف عن الخارج يعطى نسبة ربحية أعلى فى حالة التفكير فى استكمال المشروع ك تجارة

رابعا إيجارات المحلات فى الرحاب و مدينتى عالية جدااا و تزداد يوما عن يوم وخاصة بوجود تجار مثل السوريين

س 16
كنت عايز رأي حضرتك في كمبوند ساراي وهل له مستقبل كاستثمار أم لا ؟؟؟
ج 16

اولا كومبوند روعة ك موقع خاصة أنه على طريق السويس مباشرة بعد مدينتى مباشرة

ثانيا كومبوند روعة ك لاند سكيب

ثالثا الاسعار زادت بشكل ملفت للنظر فى وقت قصير

رابعا تحفظى الوحيد انى اتوقع انه لن يسكن و تكون به حياه كاملة قبل 6 سنوات

س 17
انا أدمن صفحة بيت الوطن الحي السابع القاهرة الجديدة
طبعا كلنا متردد يكمل ولا ينسحب لتأخر المرافق طبعا احنا شايفين تقدم بالمرافق تمهيد طرق واضح بصور جوجل
وبحاجة لوجهة نظر حضرتك في الحي. والجدوي الاستثمارية من الأرض خاصة لو كانت قطعة بحري على الفاصل الرئسي مع الحي الخامس ؟؟؟

ج 17

اولا انا ضد أى سحب لأى أراضى تم طرحها فيما سبق

ثانيا الحى السابع ليس متأخر ك مرافق ك حالة شاذة ولكن هو مثل إخوانه فى باقى الأحياء

ثالثا الحى السابع قادم و بسرعة أن شاء الله

حيث توجد مجموعة شركات كثيرة و مستثمرين شاريين و على أهبة الاستعداد للانطلاق فى التسويق

س 18
هل من الممكن الدخول فى فقاعة عقارية ؟؟
ج 18
اولا ذكرت سابقا أنه خلال 2017 و 2018 صعب

ثانيا المنحنى للاسف رغم ضعف ميله لذلك ولكن هو للاسف فى آتجاه حدوث الفقاعة و حاليا و مستقبلا رمانة الميزان هم اخوانا المغتربين بالخارج

لذلك مطلوب فهم كامل للوزارة فى أسلوب الطرح من حيث وضع خطة وليكن لمدة عشرة سنوات تجعل الرؤية أكثر صدقا مما يجعل البعد عن الفقاعة احتماليته أكثر

س 19
ما رأى حضرتك فى المرحلة الثالثة بيت الوطن !!حيث المقدم كان 35 %
هل حضرتك مع الاستمرار بها ام يتم استرجاعها للوزارة ان لم تتساوى مع المراحل السابقة و اللاحقة فى المقدم ؟؟؟

ج 19

اولا

فى جميع الحالات لا افضل سحب الفلوس

ثانيا
المحاولة بجميع الوسائل مع الهيئة ل تعديل المقدم ل 25 % حيث انه حق فعلا رغم انه تم بارادة الحاجزين ولكن صعب جداااااا تخطيء الهيئة بسبب سوء تقديرها المالى ثم يتم تعديله مباشرة فى المرحلة الثالثة التكميلى ولا يعدل فى المرحلة الثالثة ؟؟؟؟

ثالثا

الحجز كان متوسط 140 الف دولار

كون الحاجز محتفظ حتى الآن بهذه القيمة بالدولار و خاصة بعد ما حدث للجنيه اراه فى حد ذاته مكسب كبير ان شاء الله

س 20
لو سمحت فى حالة قطعة ناصية .... يجوز عمل بروز امامى و جانبى حتى 1.20 متر ام الامامى فقط 1.20 متر و الجانبى 0.50 متر ؟؟؟
ج 20
اولا الارتداد
امامى = 3 متر
خلفى = 4 متر
جانبى = 3 متر للاراضى ذات واجهة اكبر من 18 متر
جانبى = 2.50 متر للاراضى ذات واجهة 18 متر او اقل

ثانيا البروز

1/// ارض على شارع واحد بروز امامى 1.20 متر
2/// ارض ناصية على شارعين بروز امامى 1.20 متر و كذلك جانبى
3/// ارض ناصية ممر بروز امامى 1.20 متر و بروز على الممر 10 % بحد اقصى 1.00 متر

شكرا
اخوكم 
م ياسر عبدالله